Informalidad estructural. Autoconstrucción, desarrollo urbano y finanzas inclusivas | Aldo G. Facho Dedé
Como señala el economista Edward Glazer en su libro victoria de la ciudadLa gente se muda a las ciudades no para empobrecerse, sino porque quiere mejorar su situación económica y su calidad de vida. Debido a las economías de escala, las ciudades concentran oportunidades y servicios, son mejores lugares para desarrollar negocios y son lugares donde el Estado puede centrarse mejor en sus ciudadanos. La planificación urbana cumple este propósito; permite anticipar el crecimiento y la densificación proporcionando servicios básicos adecuados, reservando terrenos para nuevas carreteras, parques, escuelas, centros de salud y otros equipos necesarios para desarrollar una vida digna en viviendas seguras. Para ello, se deben desarrollar planes de desarrollo urbano y, sobre todo, los municipios deben tener las capacidades técnicas y políticas necesarias para planificar y gestionar sus territorios. Esto obviamente no sucede en Perú.
El Grupo de Análisis del Desarrollo (GRADE) ha estado realizando importantes investigaciones sobre el impacto de la informalidad y la ilegalidad en el desarrollo urbano y el acceso a la vivienda. Hace unas semanas se publicó su último trabajo, financiado por la Asociación Peruana de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), en el que presenta cifras asombrosas relacionadas con la autoconstrucción en nuestro país. En primer lugar, hay que observar este fenómeno: el 71% de los edificios residenciales son de autoconstrucción, es decir, durante el proceso de ejecución no cumplen con al menos uno de los requisitos mínimos para la construcción formal, el más crítico de los cuales es la certificación del diseño estructural y de los procesos constructivos. Si se descuidan, los residentes estarán expuestos a riesgos directos. La mayoría de estas viviendas están ubicadas en suelos ocupados informalmente, lo que agrava el problema porque no existen servicios básicos, equipamientos ni vías que aseguren una habitabilidad adecuada al no estar aún planificada la urbanización. Esta es la realidad de más del 93% de la ocupación del suelo en las ciudades de todo el país (GRADE, 2020).
Según el estudio, los proyectos de autoconstrucción representan el 60% del PIB de la industria de la construcción, lo que equivale al 4,1% del PIB nacional. Sólo el 2% de los hogares obtuvo hipotecas para construir sus propias casas, mientras que el resto recurrió a préstamos personales (23%) y mecanismos de ahorro y cobro de materiales. Durante 8 años, el gasto familiar promedio es de 1.550 dólares singapurenses al mes, cantidad que probablemente se utilizará para cubrir la hipoteca de My Home Fund, además de ciertos incentivos estatales.
Esta situación representa un enorme riesgo para la seguridad de millones de peruanos, especialmente cuando viven en zonas donde el riesgo no se puede mitigar, como riberas de ríos o arroyos. Asimismo, no se ha prestado suficiente atención a las políticas de vivienda social, lo que ha resultado en que el mercado inmobiliario formal atienda solo al tercio superior de la población (ADI, 2020), con sus productos concentrados en áreas integradas de las principales ciudades (particularmente Lima Metropolitana). Por otro lado, el enorme déficit de viviendas (1,86 millones a nivel nacional, INEI) y la participación de la autoconstrucción en el PIB indican que las industrias financiera, inmobiliaria y de la construcción enfrentan enormes desafíos y oportunidades.
Para conectar estos hechos y traducirlos en soluciones sostenibles para las necesidades de vivienda digna y segura, necesitamos que los países sean conscientes del problema y decidan actuar junto con el sector privado y los bancos multilaterales para diseñar proyectos piloto innovadores y promover productos financieros destinados a integrar el sector informal en Asia Oriental y el Pacífico. También es importante trabajar para mejorar las viviendas autoconstruidas, verificar las condiciones de vida y proporcionar créditos y subsidios destinados a fortalecer las estructuras. Este conjunto de medidas salvará vidas y contribuirá significativamente a la formalización del sector, creando más empleos, reduciendo las brechas sociales y estimulando el desarrollo productivo y financiero relacionado con la construcción. Todos ganamos, pero lo más importante es que ganan las generaciones futuras, y les debemos un país mejor.
