Herramientas y buenas prácticas para la renovación y renovación urbana en España • Edificable
Informe sobre Buenas Prácticas Innovadoras en Restauración y Regeneración Urbana, elaborado por el Grupo de Trabajo sobre Restauración y Regeneración Urbana (GTRR) en el marco de un convenio de cooperación entre la Federación Española de Provincias y Municipios (España) (método de elementos finitos)y Agenda del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Ruralreúne herramientas, métodos y experiencias desarrolladas por municipios y administraciones con antecedentes existentes de recuperación urbana. El objetivo es proporcionar a las entidades locales una referencia útil para diagnosticar comunidades, delimitar áreas de intervención, gestionar obras, financiar actuaciones y resolver problemas recurrentes como la instalación de ascensores, la mejora de la habitabilidad o la gestión de espacios vacíos de manzana.
El informe se apoyó en cinco sesiones de trabajo celebradas a lo largo de 2025, tres de forma presencial y dos de forma virtual, con representantes de la Región Metropolitana de Barcelona y de entidades y regiones como Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Granada, Salamanca, Sesta, Zaragoza, Fuenlabrada, Alcoy, Castellón de la Naje, Tafique.
El documento, elaborado por un equipo de la Universidad Politécnica de Madrid y supervisado por personal de la FEMP y Mivau, se divide en siete bloques temáticos: planificación, información y métodos; procedimientos para la delimitación y gestión de actuaciones medioambientales urbanas; mejorar la edificabilidad para mejorar la habitabilidad; mejorar la edificabilidad para financiar procesos de rehabilitación; procedimientos de instalación de ascensores; tratamiento del espacio disponible entre bloques;
El propósito del trabajo es contribuir a la toma de decisiones de las entidades locales para lograr el Objetivo Estratégico 2 agenda urbana españolacon el objetivo de evitar la fragmentación urbana y revitalizar las ciudades existentes.
Planificación de la renovación urbana, datos abiertos e indicadores
él Informe Se basa en la idea de que la regeneración urbana requiere una comprensión precisa del territorio. Para ello, herramientas de datos abiertos, visores de mapeos e indicadores de vulnerabilidad pueden priorizar acciones, justificar la delimitación de áreas de intervención y orientar la planificación con criterios objetivos.
Entre las medidas adoptadas a nivel nacional, Ciudad 3Rimpulsado por Mivau desde 2021, proporciona información sobre los parques residenciales, las necesidades energéticas antes y después de la restauración y los costes asociados a estas actuaciones (del municipio al lugar). La plataforma también incluye la Guía de Estrategia de Regeneración Urbana Local, que propone métodos e indicadores para que los municipios desarrollen sus propias estrategias.
El Plan Metropolitano de Rehabilitación de Vivienda del Área Metropolitana de Barcelona 2020-2030 introduce una interpretación social y económica de las intervenciones. Sus seis proyectos se clasifican según el tipo de edificio y los ingresos de los hogares: desde barrios con ingresos superiores a 36.000 euros hasta áreas con tres o más secciones censales por debajo de 24.000 euros, que se espera que reciban más apoyo público y oficinas locales.
A nivel autonómico, destacaron el Observatorio de Hábitat y Aislamiento Urbano de la Generalitat Valenciana con nueve visualizadores; él Mapa del Parque Residencial de Navarra, que clasifica las vulnerabilidades socioeconómicas, de accesibilidad y de eficiencia energética; y Geografía Euskadique examina áreas vulnerables para su inclusión en el índice energético.
Barcelona ofrece una metodología especialmente completa. Su programa de regeneración urbana utiliza 74 indicadores organizados en seis ejes (calidad, eficiencia, comunidad, diversidad, integración y gobernanza) para construir un mapa de vulnerabilidad global. Sestao prevé actuar en 1.510 viviendas, que representan el 11,5% de la superficie residencial de la ciudad, con una inversión estimada de 90 millones de euros.
El informe recoge también la experiencia de Getafe, que desarrolló un visor de datos abiertos para edificios residenciales destinado a facilitar el diagnóstico de actuaciones de rehabilitación y coordinar el trabajo de los servicios municipales a través de una plataforma de gestión interna.
Gestión urbanística y demarcación de actuaciones
El segundo bloque analiza cómo traducir el diagnóstico en acciones concretas. El informe recuerda que, aunque la sentencia del Tribunal Constitucional n.º 143/2017 modificó algunas disposiciones básicas, la Acción Ambiental Urbana, introducida por la Ley n.º 8/2013 e incorporada al texto integral de la Ley de Suelo y Regeneración Urbana de 2015, sigue siendo una parte clave.
El resultado son aplicaciones autónomas desiguales. Algunas comunidades han desarrollado sus propias herramientas, mientras que otras mantienen referencias en blanco o genéricas. Por lo tanto, el informe insiste en la necesidad de una planificación, gestión, financiación y participación comunitaria coordinadas desde el principio.
Bilbao parece ser un referente de la declaración de necesidad de rehabilitación prevista en la Ley Vasca de Vivienda de 2015. Esta figura permite intervenir en un edificio o conjunto para mejorar la accesibilidad, la eficiencia energética y la habitabilidad, sin que sea necesaria una revisión completa del plan, incluso si se ocupa suelo o se aumenta la edificabilidad.
Barcelona y su área metropolitana demuestran la utilidad de la reestructuración económica. El instrumento permite la distribución equitativa de los costos y beneficios de la rehabilitación, incluidos subsidios públicos y aportes privados, y la inscripción de los costos en el Registro de la Propiedad.
Castellón de la Plana, Alcoi y Fuenlabrada demuestran otros métodos. Castellón integra el ámbito de la rehabilitación en su plan director a través de indicadores urbanísticos, arquitectónicos, sociodemográficos y socioeconómicos; Alcoi aplica ARRU en centros históricos como Partidor, con un coste previsto de 4.315.000 euros; y Fuenlabrada vincula sus áreas de regeneración a la agenda urbanística local y a la futura normativa de reurbanización.
Edificabilidad, accesibilidad y financiación de la rehabilitación
El informe también analiza el uso de los aumentos de edificabilidad como herramienta para mejorar la habitabilidad y facilitar la financiación de la rehabilitación integral en barrios construidos principalmente entre los años cincuenta y setenta.
Madrid proporciona el marco a través de la Ordenanza de Mejora del Plan General de 1997 (sucesora del Plan de 1985). Permite aumentar la construcción de capacidad hasta un 20% en determinadas actuaciones de retrofit, dependiendo de si la intervención es global o local. Casos como el de las veredas administradas Colonia Juan Tornero y La Elipa muestran que el área promedio de ampliación por hogar es cercana a los 13 metros cuadrados y la instalación de ascensores.
Bilbao desarrolló una estrategia similar en Otxarkoaga a través del proyecto Orrain Otxar. La operación arranca en 2023 con una inversión estimada de 6,03 millones de euros, de los cuales 3.015 millones de euros procederán de ayudas públicas, incluyendo SATE, carpintería, ascensores, nuevas escaleras, terrazas y ampliaciones de viviendas. La declaración aprobada afecta a 11 edificios.
Santa Adela en Granada es el ejemplo más ambicioso en el que se utiliza una mayor edificabilidad para financiar la transformación urbana. El PERI, aprobado desde 2003, tiene en cuenta la demolición, reubicación, nueva construcción, rehabilitación y urbanización. El plan director autoriza un aumento del 20% de la edificabilidad, lo que permitirá incrementar el número de viviendas existentes de 1.473 a 1.717, con 244 nuevas unidades, además de incrementar la superficie de espacio disponible y equipamientos hasta los 24.237,06 metros cuadrados.
San Fausto en Durango muestra un enfoque diferente. El estudio comparó seis escenarios, que van desde una actuación de 10.000€ por hogar hasta una propuesta de 40.000€. Se eligieron pisos nuevos para reducir costos mediante un uso adicional, pero los vecinos eligieron soluciones que no aumentaran los costos, centrándose en ascensores, comodidades y mejoras opcionales.
Ascensores, espacios libres y patrimonio histórico en la ciudad existente
La accesibilidad parece ser uno de los impulsores más comunes de la rehabilitación. El informe encuestó a 13 entidades locales: la mayoría identificó dificultades causadas por la rigidez regulatoria, la ocupación del espacio público, el impacto en los elementos públicos, los altos costos y la falta de coordinación con los servicios de la ciudad. La Ley de Títulos Horizontales establece que las obras de accesibilidad deberán realizarse cuando la ayuda pública alcance el 75% del coste o cubra determinadas necesidades.
Madrid resumió la evolución normativa en este ámbito a través de diferentes instrumentos urbanísticos, culminando con la aprobación en 2014 de un decreto específico que regula la implantación de torres de ascensores e impide que puedan computarse como edificables, ocupadas o volumétricas.
El manejo del espacio libre entre bloques es otro gran desafío. Madrid ha destinado 409 unidades de regeneración, 164 de las cuales son estructuras en bloque abierto, y está regularizando espacios con titularidad compleja a través de planes especiales, como el previsto para el Puerto de Chico.
En Zaragoza, el informe destaca el papel de la Agencia de Rehabilitación como coordinadora técnica, administrativa y financiera de actuaciones complejas, especialmente en proyectos relacionados con el Fondo Next Generation EU regulado por el Real Decreto 853/2021.
El último bloque se centra en la restauración del centro histórico. Desde 1990, Málaga combina PEPRI con la planificación y asistencia estratégica; Salamanca ha integrado patrimonio, paisaje y programación en su plan de ordenación de la antigua ciudad; y Santiago de Compostela ha demostrado el valor de una alianza estable entre el Estado, la Xunta y el Ayuntamiento, operativa desde 1991, para preservar la vivienda, evitar la museización y apoyar la regeneración a través de la asistencia técnica local.
Finalmente, el informe señala que la regeneración urbana requiere una combinación de planificación, información territorial, herramientas de planificación urbana adaptativa, financiación y apoyo técnico. Las buenas prácticas recogidas no pretenden proporcionar modelos cerrados, sino más bien proporcionar métodos y herramientas replicables que ayuden a las entidades locales a intervenir en las ciudades existentes con mayor eficiencia, seguridad jurídica y una visión integral de la regeneración.
